Hipoteca autopromotor: cómo funciona y qué pide el banco
El préstamo para construir tu casa no se cobra de golpe: llega por fases según avanza la obra. Qué presta el banco, qué documentos pide y qué gastos te tocan.
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La hipoteca autopromotor financia la construcción de tu casa y entrega el dinero a medida que la obra avanza, contra certificaciones. Para vivienda habitual, el banco suele prestar hasta el 80 % del valor de tasación de la casa terminada, y sin licencia de obras no hay hipoteca.
No funciona como la de un piso: no hay una casa que tasar ni un precio de compra, sino un terreno, un proyecto y un presupuesto.
| Dato | Valor | Fuente | Fecha |
|---|---|---|---|
| Financiación de vivienda habitual | Hasta el 80 % del valor de tasación | Banco de España, Portal del Cliente Bancario | 12-03-2024 (consultado el 02-10-2026) |
| Euríbor a 12 meses | 3,247 % (septiembre de 2026) | Banco de España | 01-10-2026 |
Qué es una hipoteca autopromotor
Es un préstamo con garantía hipotecaria para construir una vivienda sobre un terreno que ya es tuyo (o que compras a la vez). Tú eres el promotor: contratas al arquitecto y a la constructora, y el banco financia la obra.
La diferencia clave es cómo se entrega el dinero:
- Firma. Se firma la hipoteca por el importe total, pero casi no se entrega nada. Si el banco financia también la compra del suelo, esa parte puede llegar en este momento.
- Disposiciones. Cada vez que la constructora termina una fase, la dirección de obra firma una certificación y el tasador del banco comprueba el avance. Entonces el banco libera esa parte.
- Fin de obra. Con el certificado final de obra y la escritura de obra nueva se entrega el último tramo y empiezas a pagar la cuota completa.
Mientras dura la obra sueles estar en carencia: pagas solo los intereses de lo que ya te han entregado. Lo explicamos en la guía de certificaciones, acopios y carencia.
Cuánto presta el banco
El importe depende de la tasación. En una obra, la sociedad de tasación calcula el valor que tendrá la casa terminada (suelo más edificio), un “valor hipotético” previsto en la normativa de tasación (Orden ECO/805/2003).
Para vivienda habitual, los bancos prestan normalmente hasta el 80 % del valor de tasación, según el Banco de España. El resto, más impuestos y gastos, lo pones tú.
La buena noticia: si el terreno ya está pagado, su valor cuenta como tu aportación. Si la parcela vale 60.000 € y es tuya, es como si ya hubieras ahorrado esa parte de la entrada.
Además del valor, el banco mira si puedes pagar la cuota. No hay un límite legal único: cada entidad fija su criterio, pero muchas empiezan a poner pegas cuando las cuotas de todos tus préstamos se acercan a un tercio de tus ingresos netos.
Qué documentos te van a pedir
Lo habitual, aunque cada banco tiene su lista:
- Tuyos: DNI, nóminas o declaraciones de autónomo, última declaración de la renta, vida laboral y otros préstamos que tengas.
- Del terreno: escritura y nota simple del Registro de la Propiedad.
- De la obra: proyecto de ejecución, licencia de obras, presupuesto y contrato con la constructora, y un calendario de obra.
- Seguros: el de la propia obra y, a veces, el decenal. Si construyes una única vivienda para ti, la ley te exime del seguro decenal mientras no la vendas en diez años (Ley 38/1999, disposición adicional segunda), pero algunos bancos lo piden igualmente.
Sin licencia de obras no hay hipoteca autopromotor. Por eso el proyecto y la licencia se pagan antes de que llegue el primer euro del banco.
Qué gastos te tocan y cuáles no
Desde la Ley 5/2019, el reparto está claro (art. 14.1.e):
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Tú |
| Notaría de la escritura de hipoteca | El banco |
| Registro de la hipoteca | El banco |
| Gestoría | El banco |
| Impuesto de AJD de la hipoteca | El banco (Ley del ITP y AJD, art. 29) |
Lo que sí pagas tú es la escritura de obra nueva al terminar la casa (notaría, registro y su propio AJD) y, si la hay, la comisión de apertura. Los impuestos de la obra los contamos en la guía de gastos e impuestos.
El tipo de interés
La mayoría de las ofertas se referencian al Euríbor a 12 meses más un diferencial. En septiembre de 2026 el Euríbor a 12 meses fue del 3,247 % (Banco de España). Una obra dura muchos meses, así que conviene saber qué pasaría si sube antes de que empieces a pagar la cuota completa.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: “La tasación no solo es un mero trámite” (12-03-2024). Consultado el 02-10-2026.
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e (BOE).
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del ITP y AJD, art. 29 (BOE).
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, art. 19 y disposición adicional segunda (BOE).
- Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (BOE).
- Banco de España, Euríbor a 12 meses, dato de septiembre de 2026 publicado el 01-10-2026.