Metodología
Metodología y fuentes
Qué calcula la calculadora, cómo lo hace y con qué datos. Esta página se genera con la misma configuración que usa el cálculo: los valores son los vigentes.
Datos actualizados el
Qué calcula
- Cuánto cuesta de verdad. Suelo, obra, IVA, impuestos, técnicos y gastos del banco. Todo sumado.
- Cuánto dinero necesitas, y cuándo. El banco paga por certificaciones; tu constructora quizá cobre por adelantado. Te dice lo mínimo que tienes que poner y qué se paga en cada momento: suelo, licencia, obra y llaves.
- Cuánto pagarás al mes. Tu cuota en tres escenarios de tipo y qué parte de tus ingresos se lleva.
- Tu techo de obra. Lo máximo que puede costar la obra, sin IVA, con tu terreno, tus ingresos y tus ahorros.
Con todo ello da un veredicto, «Viable con margen», «Muy justo» o «Hoy no salen las cuentas», con el motivo en euros.
Cómo lo calcula
Sumamos el suelo, la obra, sus impuestos, los técnicos, las licencias y los gastos del banco con los datos de tu comunidad. El banco presta hasta el 80 % de lo que tasa (solo lo que necesitas si te sobra ahorro), paga la obra por certificaciones y la cuota se calcula con tres tipos de interés.
Los impuestos salen de la norma oficial de tu comunidad. Otros supuestos, como los precios de obra o las condiciones del banco, son valores generales orientativos.
Tus respuestas viajan cifradas a nuestro servidor solo para hacer el cálculo y no se guardan, salvo que guardes el cálculo en tu cuenta.
Los valores marcados como «valor general orientativo» no los hemos comprobado en un texto oficial: son la práctica habitual de los bancos o una estimación propia.
Supuestos generales
Lo que usa la calculadora cuando no nos das el dato.
| Supuesto | Valor | Fuente y fecha |
|---|---|---|
| Financiación máxima del banco |
| Valor general orientativo Práctica bancaria habitual en hipoteca autopromotor (esquema 20/80 confirmado por Eurocaja Rural). |
| Licencia, estudios, seguros y acometidas |
| Valor general orientativo Estimación propia (PRD §8.2). Importes con IVA incluido; varían por municipio y parcela. |
| Arquitecto y aparejador |
| Valor general orientativo Estimación propia (PRD §8.2): proyecto, dirección de obra y seguridad y salud sobre el PEM, sin IVA. |
| Gastos de compra del suelo |
| Valor general orientativo Estimación propia (PRD §8.2). |
| Escritura de obra nueva |
| Valor general orientativo Estimación propia (PRD §8.2). |
| Condiciones de la hipoteca |
| Valor general orientativo Práctica bancaria habitual. Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca los paga el banco (Ley 5/2019, art. 14). |
| Intermediario |
| Criterio de Casa en Números: el cálculo no incluye intermediario salvo que lo indiques. |
| Colchón para imprevistos |
| Criterio de Casa en Números: sin reserva para imprevistos salvo que la indiques (sobre la obra con IVA). |
| Partidas que los presupuestos suelen dejar fuera |
| Valor general orientativo Estimación propia (PRD §8.2) de partidas que los presupuestos suelen dejar fuera; sin IVA. |
| Ingresos que cuenta el banco según el trabajo |
| Valor general orientativo Criterio habitual de riesgo bancario (PRD §8.2). |
| Límites de endeudamiento |
| Valor general orientativo Umbrales habituales de endeudamiento (cuota + deudas / ingresos netos). |
| Duración del proyecto y de la obra |
| Valor general orientativo Estimación propia (PRD §8.2). El banco paga cada certificación un mes después de la obra ejecutada y, por defecto, no certifica acopios (material entregado aún sin montar). |
| Préstamo para el suelo |
| Valor general orientativo Préstamo con garantía del suelo = precio del suelo − aportación propia (Eurocaja Rural, caso casa-becerril), o la parte del suelo que financie el banco; condiciones orientativas. |
| Tasación |
| Valor general orientativo Por defecto la tasación coincide con el coste de suelo + obra. |
| Intereses durante la obra |
| Criterio de Casa en Números: los intereses del préstamo del suelo y de la carencia salen de tus ahorros durante la obra. |
| Solo el préstamo necesario |
| Criterio de Casa en Números: el ahorro que pasa del efectivo necesario reduce el préstamo, que se pide solo por lo necesario; se dejan de disponer los últimos tramos de la obra. |
| Impuesto de construcción (ICIO) |
| Tipo máximo del ICIO (TRLRHL, RDL 2/2004, art. 102.3); cada ayuntamiento fija el suyo. |
| Gastos generales y beneficio de la constructora |
| Valor general orientativo Gastos generales (13 %) y beneficio industrial (6 %) habituales (RD 1098/2001, art. 131). |
Datos de mercado
Los tipos de interés de la cuota y los precios de obra por m².
| Supuesto | Valor | Fuente y fecha |
|---|---|---|
| Euríbor a 12 meses |
| Banco de España, nota de prensa del 01-10-2026: media de septiembre de 2026. |
| Tipos de interés |
| Valor general orientativo Euríbor 12M de septiembre de 2026 (3,247 %) + diferencial orientativo del 0,50 (referencia de broker, PRD §8.2). Central con el Euríbor actual; optimista si baja medio punto (2,75 %); pesimista si sube medio punto (3,75 %). |
| Precio de la obra por m² |
| Valor general orientativo Estimación propia (PRD §8.2): precio de constructora por m² construido, sin IVA ni honorarios. |
Impuestos por comunidad autónoma
Los impuestos que aplica la calculadora en cada territorio. El ITP puede ir por tramos (cada tipo se aplica a la parte del valor que cae en su tramo) o con un solo tipo según el valor total. En Canarias se paga IGIC en lugar de IVA, y en Ceuta y Melilla, IPSI.
| Territorio | ITP (suelo de un particular) | AJD (escrituras) | Impuesto de la obra | Impuesto de los técnicos | Impuesto del suelo de una empresa |
|---|---|---|---|---|---|
| Andalucía |
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| Aragón |
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| Principado de Asturias |
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| Illes Balears |
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| Canarias |
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Valor general orientativo |
| Cantabria |
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| Castilla-La Mancha |
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| Castilla y León |
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| Cataluña |
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| Extremadura |
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| Galicia |
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| Comunidad de Madrid |
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| Región de Murcia |
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| Comunidad Foral de Navarra |
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| País Vasco |
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Valor general orientativo |
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| La Rioja |
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| Comunitat Valenciana |
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| Ceuta |
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Valor general orientativo |
| Melilla |
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Fuentes de los impuestos
Cada fuente una sola vez, con los impuestos y territorios que respalda y la fecha en que comprobamos el valor.
Ministerio de Hacienda, «Tributación Autonómica. Medidas 2026», cap. I, anexos V y VI (actualizado a 29-04-2026).
- ITP (suelo de un particular): Andalucía, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Galicia, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, La Rioja.
- AJD (escrituras): Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, La Rioja.
IVA reducido para ejecuciones de obra de construcción de vivienda (Ley 37/1992, art. 91.Uno.3.1.º).
- Impuesto de la obra: Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Illes Balears, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, Comunidad Foral de Navarra, País Vasco, La Rioja, Comunitat Valenciana.
IVA general (Ley 37/1992, art. 90).
- Impuesto de los técnicos: Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Illes Balears, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, Comunidad Foral de Navarra, País Vasco, La Rioja, Comunitat Valenciana.
IVA general en la venta de terrenos edificables por empresario (Ley 37/1992, arts. 20.Uno.20.º y 90).
- Impuesto del suelo de una empresa: Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Illes Balears, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, Comunidad Foral de Navarra, País Vasco, La Rioja, Comunitat Valenciana.
Decreto Legislativo 1/2005 de Aragón, art. 121-1 (aragon.es, transmisiones patrimoniales onerosas).
- ITP (suelo de un particular): Aragón.
Decreto Legislativo 2/2014 del Principado de Asturias, art. 26: un solo tipo según el valor íntegro del bien (BOE-A-2015-945, consolidado).
- ITP (suelo de un particular): Principado de Asturias.
Decreto Legislativo 1/2014 de las Illes Balears; escala vigente desde 01-01-2023 (ATIB).
- ITP (suelo de un particular): Illes Balears.
IGIC general: la obra de vivienda libre no tiene tipo reducido (Decreto Legislativo 1/2025 de Canarias, arts. 32 y 38.Cinco).
- Impuesto de la obra: Canarias.
IGIC general (Decreto Legislativo 1/2025 de Canarias, art. 32).
- Impuesto de los técnicos: Canarias.
Valor general orientativo
IGIC general en la entrega de terrenos por empresario (Decreto Legislativo 1/2025 de Canarias, art. 32).
- Impuesto del suelo de una empresa: Canarias.
Tributos de Castilla y León: 8 %, y 10 % sobre la parte que exceda de 250.000 € (tributos.jcyl.es).
- ITP (suelo de un particular): Castilla y León.
Agència Tributària de Catalunya, tarifa general vigente desde 27-06-2025 (Decreto-ley 5/2025).
- ITP (suelo de un particular): Cataluña.
Junta de Extremadura, portal tributario: escala IV de transmisiones de bienes inmuebles.
- ITP (suelo de un particular): Extremadura.
Decreto Foral Legislativo 129/1999 de Navarra, art. 8.1.a (BOE, texto consolidado).
- ITP (suelo de un particular): Comunidad Foral de Navarra.
Decreto Foral Legislativo 129/1999 de Navarra, art. 22.2 (BOE, texto consolidado).
- AJD (escrituras): Comunidad Foral de Navarra.
Norma Foral 1/2011 de Bizkaia: 7 % para los inmuebles que no son vivienda (tarifa oficial, bizkaia.eus). Álava y Gipuzkoa aplican el mismo tipo.
- ITP (suelo de un particular): País Vasco.
Valor general orientativo
Tipo de documentos notariales de los territorios forales; coinciden fuentes secundarias, sin confirmar en la norma foral.
- AJD (escrituras): País Vasco.
Ministerio de Hacienda, «Tributación Autonómica. Medidas 2026», cap. I, anexos V y VI (actualizado a 29-04-2026) y cap. II: 9 % desde el 01-06-2026, 11 % sobre todo el valor si supera 1.000.000 €.
- ITP (suelo de un particular): Comunitat Valenciana.
Ministerio de Hacienda, «Tributación Autonómica. Medidas 2026», cap. I, anexos V y VI (actualizado a 29-04-2026) y cap. II: 1,4 % desde el 01-06-2026.
- AJD (escrituras): Comunitat Valenciana.
Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993), arts. 11.1.a y 57 bis: tipo estatal del 6 % con bonificación del 50 %.
- ITP (suelo de un particular): Ceuta, Melilla.
Ley del ITP y AJD (RDL 1/1993), arts. 31.2 y 57 bis: tipo estatal del 0,5 % con bonificación del 50 %.
- AJD (escrituras): Ceuta, Melilla.
IPSI: ejecución de obra inmobiliaria al 4 % (Ordenanza del IPSI de Ceuta, art. 33.Tres).
- Impuesto de la obra: Ceuta.
IPSI: servicios profesionales al 4 % (Ordenanza del IPSI de Ceuta, art. 33.Dos.1).
- Impuesto de los técnicos: Ceuta.
Valor general orientativo
IPSI al 4 % en la primera transmisión de inmuebles (Ordenanza del IPSI de Ceuta, art. 33.Tres); aplicación a solares sin confirmar.
- Impuesto del suelo de una empresa: Ceuta.
IPSI Melilla, tipos impositivos (melilla.es, 28-01-2026): obra de edificaciones destinadas principalmente a vivienda al 4 %; el 0,5 % exige venta posterior.
- Impuesto de la obra: Melilla.
IPSI Melilla, tipos impositivos (melilla.es, 28-01-2026): prestaciones de servicios al 4 %.
- Impuesto de los técnicos: Melilla.
IPSI Melilla, tipos impositivos (melilla.es, 28-01-2026): entrega de bienes inmuebles al 4 %.
- Impuesto del suelo de una empresa: Melilla.
Son estimaciones orientativas. No es asesoramiento financiero, fiscal ni legal, ni una oferta de financiación. No somos intermediarios de crédito. Confirma siempre las condiciones con tu banco, tu constructora y un profesional.