Impuestos de construir con terreno propio: ITP, ICIO, AJD e IVA
Qué impuestos pagas al construir tu casa, sobre qué importe se calcula cada uno y cuáles dependen de tu comunidad o de tu ayuntamiento.
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Si construyes en tu terreno pagas IVA del 10 % por la obra, IVA del 21 % por los técnicos, el ICIO (hasta el 4 %) y la tasa de licencia al ayuntamiento, y el AJD de la escritura de obra nueva al terminar. Si además compras el terreno, pagas ITP si te lo vende un particular, o IVA del 21 % más AJD si te lo vende una empresa.
Construir tu casa tiene sus propios impuestos, distintos de los de comprar un piso. Algunos los fija el Estado, otros tu comunidad autónoma y otros tu ayuntamiento. Vamos por orden.
Si compras el terreno
Depende de quién te lo venda:
- Un particular: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo lo fija cada comunidad (más abajo, algunos ejemplos).
- Una empresa (promotora, constructora, inmobiliaria): en lugar de ITP pagas IVA del 21 % si el terreno es edificable (Ley 37/1992, arts. 20.Uno.20.º y 90), más el AJD de la escritura.
Si el terreno ya es tuyo, este bloque no te afecta.
La obra: IVA del 10 %
La ejecución de obra para construir una vivienda, contratada directamente por ti (el promotor) con la constructora, lleva IVA reducido del 10 % (Ley 37/1992, art. 91.Uno.3.1.º).
- En Canarias no hay IVA: la obra de vivienda libre va al IGIC general del 7 %.
- En Ceuta y Melilla se aplica el IPSI.
Comprueba que el presupuesto diga si el IVA está incluido o no: 20.000 € de diferencia en un presupuesto de 200.000 € no son un detalle.
Los técnicos: IVA del 21 %
Los honorarios del arquitecto, del arquitecto técnico y del coordinador de seguridad y salud no tienen el tipo reducido: llevan el IVA general del 21 % (Ley 37/1992, art. 90).
La licencia: ICIO y tasa
Para obtener la licencia de obras pagas al ayuntamiento:
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): cada ayuntamiento fija su tipo, con un máximo del 4 % (Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 102.3). Se calcula sobre el coste de ejecución material de la obra: sin IVA, sin honorarios y sin el beneficio de la constructora (art. 102.1).
- Tasa por licencia urbanística: la fija cada ordenanza municipal.
Se pagan antes de empezar, cuando aún no ha llegado el dinero del banco.
Al terminar: la escritura de obra nueva y su AJD
Cuando la casa está acabada, se declara la obra nueva ante notario y se inscribe en el Registro. Esa escritura paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- El tipo lo fija tu comunidad; si no lo ha fijado, es el 0,50 % (Ley del ITP y AJD, art. 31.2). Más abajo, algunos ejemplos.
- Se calcula sobre el coste real de la obra nueva que declaras (Reglamento del ITP y AJD, art. 70).
- Lo pagas tú, como titular de la casa (art. 29).
A esto se suman la notaría y el registro de esa escritura.
Lo que no pagas: el AJD de la hipoteca
Desde noviembre de 2018, el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco (Ley del ITP y AJD, art. 29). Y desde la Ley 5/2019, también la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca. Tú pagas la tasación.
ITP y AJD en algunas comunidades (2026)
| Comunidad | ITP (suelo de un particular) | AJD | Fuente |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6 % | 0,75 % | Ministerio de Hacienda, “Tributación Autonómica. Medidas 2026”, cap. I (actualizado a 29-04-2026) |
| Andalucía | 7 % | 1,2 % | Ministerio de Hacienda, “Tributación Autonómica. Medidas 2026”, cap. I (actualizado a 29-04-2026) |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 € | 1,5 % | ITP: Agència Tributària de Catalunya, tarifa vigente desde el 27-06-2025. AJD: Ministerio de Hacienda, “Tributación Autonómica. Medidas 2026”, cap. I (actualizado a 29-04-2026) |
Los tipos de todas las comunidades, con su fuente, están en la metodología.
Resumen
| Impuesto | Cuándo | Base | Tipo | Lo fija |
|---|---|---|---|---|
| ITP (suelo de particular) | Compra del terreno | Valor del terreno | 3–13 % según territorio | Comunidad |
| IVA (suelo de empresa) | Compra del terreno | Precio | 21 % | Estado |
| ICIO | Licencia | Coste de ejecución material | Hasta el 4 % | Ayuntamiento |
| IVA de la obra | Cada certificación | Precio de la obra | 10 % | Estado |
| IVA de los técnicos | Cada factura | Honorarios | 21 % | Estado |
| AJD de la obra nueva | Al terminar | Coste real de la obra | 0,25–1,5 % según territorio | Comunidad |
La calculadora aplica los tipos de tu comunidad.
Fuentes
- Ley 37/1992, del IVA, arts. 20.Uno.20.º, 90 y 91.Uno.3.1.º (BOE).
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 102 (BOE).
- Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del ITP y AJD, arts. 7, 29 y 31.2 (BOE).
- Real Decreto 828/1995, Reglamento del ITP y AJD, art. 70 (BOE).
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 14.1.e (BOE).
- Ministerio de Hacienda, “Tributación Autonómica. Medidas 2026”, cap. I (actualizado a 29-04-2026): tipos de ITP y AJD de Madrid y Andalucía, y de AJD de Cataluña.
- Agència Tributària de Catalunya, tarifa general del ITP vigente desde el 27-06-2025.