Certificaciones de obra, acopios y carencia explicados fácil
Tres palabras que vas a oír mucho si construyes con hipoteca. Qué significan, cómo afectan a cuándo llega el dinero y cuánto pagas mientras dura la obra.
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Si construyes con una hipoteca autopromotor, el dinero llega a trozos:
- Certificación: lo que se ha hecho, firmado por la dirección de obra. Sin ella no hay dinero.
- Acopio: material comprado y no colocado. Depende del banco que lo financie.
- Carencia: solo intereses durante la obra, sobre lo ya entregado.
Entender cómo y cuándo llega te evita sustos de caja.
Certificación de obra
Es el documento que dice cuánta obra se ha hecho y cuánto vale. Lo elabora y firma el director de la ejecución de la obra (el arquitecto técnico) y lo conforma el director de obra (el arquitecto), no la constructora (Ley 38/1999, arts. 12.3.e y 13.2.e).
El circuito habitual:
- La constructora termina una fase (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos…).
- La dirección de obra emite la certificación con lo ejecutado.
- El banco envía al tasador, que visita la obra y confirma el avance.
- El banco libera el dinero correspondiente, normalmente en tu cuenta o directamente a la constructora.
Entre que se termina una fase y llega el dinero pueden pasar días o semanas. Si tu contrato obliga a pagar a la constructora antes, tú pones la diferencia mientras tanto.
Consejo: ajusta el calendario de pagos del contrato de obra al de las certificaciones del banco. Que pagues a la constructora cuando el banco te paga a ti.
Acopios
Un acopio son materiales comprados y guardados en la obra (o en el taller) que todavía no se han colocado: ventanas, tejas, estructura de madera, módulos…
- Algunas constructoras los facturan al comprarlos.
- Algunos bancos los certifican y adelantan su parte; otros solo pagan lo que ya está colocado.
Si tu obra depende de materiales caros que se pagan antes de montarse (pasa mucho en las casas modulares), pregunta al banco antes de firmar si acepta certificar acopios y en qué condiciones.
Carencia
Durante la obra, la hipoteca suele estar en carencia: no devuelves capital, solo pagas los intereses de lo que ya te han entregado.
Un ejemplo ilustrativo, con un tipo del 3,45 %:
| Dinero ya entregado por el banco | Intereses al mes |
|---|---|
| 50.000 € | 143,75 € |
| 100.000 € | 287,50 € |
| 200.000 € | 575,00 € |
(Importe × tipo ÷ 12.)
Dos cosas que conviene saber:
- La cuota sube a medida que avanza la obra, porque cada certificación aumenta lo que debes.
- Esos intereses salen de tu bolsillo, y a menudo coinciden con meses en los que todavía pagas alquiler. Súmalos a tu efectivo.
Cuando la obra termina (certificado final de obra y escritura de obra nueva), acaba la carencia y empiezas a pagar la cuota completa: capital más intereses.
La recepción de la obra
Al terminar, tú y la constructora firmáis el acta de recepción, que puede hacerse con reservas si hay defectos pendientes (Ley 38/1999, art. 6). Desde esa fecha empiezan a contar los plazos de garantía de la obra. No la firmes sin revisar la casa con la dirección facultativa.
Cómo te ayuda la calculadora
La calculadora incluye los intereses de la obra en el efectivo que necesitas y te avisa si los pagos a la constructora van por delante de los del banco.
Fuentes
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, arts. 6, 12.3.e y 13.2.e (BOE).