Cuánto dinero necesitas de verdad para construir tu casa
El presupuesto de la constructora es solo una parte. Qué más tienes que pagar, qué parte pone el banco y, sobre todo, cuándo necesitas tener el dinero.
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Necesitas el presupuesto de la constructora más IVA, técnicos, licencia, acometidas, escritura de obra nueva y gastos del banco. Un colchón para imprevistos es buena idea, pero lo decides tú. El banco presta normalmente hasta el 80 % del valor de tasación; el resto lo pones tú, y parte de ese dinero hace falta antes de que llegue la hipoteca.
La pregunta no es solo “¿cuánto cuesta?”, sino “¿cuánto tengo que poner yo, y cuándo?”. Mucha gente hace bien la primera cuenta y se lleva el susto con la segunda.
El presupuesto de la constructora no es el coste de tu casa
Al presupuesto de obra hay que sumarle, como mínimo (datos revisados el 02-10-2026):
| Partida | Qué incluye | Cuánto | Fuente |
|---|---|---|---|
| IVA de la obra | El impuesto de construir tu vivienda | 10 % (en Canarias, IGIC; en Ceuta y Melilla, IPSI) | Ley 37/1992, art. 91.Uno.3.1.º |
| Técnicos | Proyecto, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud | Sus honorarios, con IVA del 21 % | Ley 37/1992, art. 90 |
| Licencia | El ICIO y la tasa municipal | ICIO: hasta el 4 % del coste de ejecución de la obra | RDL 2/2004, art. 102 |
| Acometidas y estudios | Agua, luz y saneamiento, estudios previos (topografía, geotécnico) y seguros | Según el caso | — |
| Escritura de obra nueva | Notaría, registro y el impuesto de AJD, al terminar | Según el caso | — |
| Gastos del banco | Tasación y, si la hay, comisión de apertura | Según el banco | — |
| Colchón para imprevistos | En obra casi siempre aparece algo | Lo decides tú: en la calculadora es opcional (PRO) | — |
Y si aún no tienes terreno, el suelo con sus impuestos de compra. El detalle de cada impuesto está en la guía de gastos e impuestos.
Ojo también con lo que el presupuesto no incluye: cimentación especial, fosa séptica, transporte, porche, cocina o climatización son partidas que a menudo quedan fuera. Pregúntalo por escrito.
Qué parte pone el banco
Para vivienda habitual, el banco presta normalmente hasta el 80 % del valor de tasación (Banco de España). En autopromoción, ese valor es el de la casa terminada, suelo incluido.
Un ejemplo ilustrativo, con cifras redondas:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de tasación (suelo + casa terminada) | 300.000 € |
| Préstamo máximo (80 %) | 240.000 € |
| Coste total con impuestos y gastos | 310.000 € |
| Lo que pones tú (incluido el suelo si ya es tuyo) | 70.000 € |
Si el terreno ya está pagado y vale 60.000 €, en este ejemplo te faltarían 10.000 € en efectivo. Si no lo tienes, necesitarías los 70.000 €.
Fíjate en que el coste total suele ser mayor que la tasación: los impuestos y gastos no suben el valor de la casa. Esa diferencia sale siempre de tu bolsillo.
Cuándo necesitas el dinero
Aquí está la trampa. Aunque el banco vaya a prestarte una cantidad, hay pagos que llegan antes que su dinero:
- Antes de la hipoteca: proyecto, estudios previos, licencia e ICIO. Sin licencia no hay hipoteca.
- Durante la obra: el banco paga por certificaciones, cuando la fase está hecha. Si tu constructora cobra por adelantado, tú adelantas la diferencia. Es muy habitual en casas industrializadas (lo contamos en casas modulares y anticipos).
- Cada mes de obra: los intereses de lo que el banco ya te ha entregado.
- Al final: la escritura de obra nueva, acometidas y lo que no estaba en el presupuesto.
Por eso la calculadora te da dos respuestas:
- Lo mínimo que tienes que poner: lo justo para que las cuentas cuadren si todo sale según lo previsto. Lo que tengas por encima lo pides de menos al banco, y baja la cuota.
- Cuándo hace falta: qué se paga en cada momento. Si la constructora cobra antes de que el banco pague, adelantas ese dinero durante unos meses; el banco te lo devuelve al pagar la obra hecha.
Cómo hacer la cuenta
- Pide el presupuesto por escrito y pregunta qué incluye y qué no.
- Suma impuestos, técnicos, licencia y gastos.
- Calcula el 80 % de la tasación prevista: eso es lo máximo que te prestarán.
- Lo que falta es lo mínimo que tienes que poner. Si quieres un colchón para imprevistos, súmalo aparte.
- Ordena los pagos en el tiempo y comprueba que en ningún mes te quedas sin dinero.
La calculadora hace estos pasos con los impuestos de tu comunidad y te dice el resultado en euros.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: “La tasación no solo es un mero trámite” (12-03-2024). Consultado el 02-10-2026.
- Ley 37/1992, del IVA, arts. 90 y 91.Uno.3.1.º (BOE).
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 102 (BOE).