Comprar terreno sin tener aún licencia: riesgos y financiación

Se puede, pero pagas la parcela antes de saber con certeza que te darán la licencia. Antes de pagar, pide la información urbanística del ayuntamiento y la nota simple del Registro, y protege la compra en el contrato con arras o con una condición suspensiva.

Es el orden lógico: primero el terreno, luego el proyecto y después la licencia. Estas comprobaciones reducen mucho el riesgo.

El gran riesgo: que no se pueda construir

No todo terreno es edificable, y no en todo terreno edificable cabe la casa que quieres. Además, toda obra de nueva planta necesita una autorización expresa del ayuntamiento: si no contesta, la licencia no se entiende concedida (Ley de Suelo, art. 11.3 y 11.4).

• Suelo urbano y solar. Es donde se puede construir con menos obstáculos, si la parcela tiene los servicios que exige tu comunidad (acceso, agua, saneamiento, electricidad).
• Suelo urbanizable. Puede que necesite antes un desarrollo urbanístico que no depende de ti.
• Suelo rústico. Construir una vivienda está muy limitado y las condiciones cambian mucho entre comunidades. Desconfía de “aquí se puede hacer una casa” sin un papel del ayuntamiento.

Aunque el suelo sea urbano, el planeamiento fija parcela mínima, edificabilidad, ocupación, alturas y retranqueos. Eso decide cuántos metros puedes construir y dónde.

Qué comprobar antes de pagar

1. Información urbanística del ayuntamiento. Pide una cédula, certificado o informe urbanístico de la parcela (el nombre cambia según el municipio). Es el documento que dice qué se puede hacer.
2. Nota simple del Registro de la Propiedad. Quién es el titular, si hay hipotecas, embargos o servidumbres.
3. Catastro. Superficie y linderos. Si no coinciden con el Registro, aclara la diferencia antes de firmar.
4. Afecciones. Carreteras, cauces, costas, vías pecuarias, patrimonio o líneas eléctricas pueden limitar lo que puedes hacer.
5. Servicios. Si no hay acometidas cerca, llevarlas puede costar mucho dinero.
6. Un técnico. Una consulta previa con el arquitecto que hará el proyecto, antes de comprar, cuesta poco comparado con el error.

Cómo protegerte en el contrato

• Arras penitenciales. Entregas una señal; si te echas atrás, la pierdes, y si se echa atrás el vendedor, te la devuelve duplicada (Código Civil, art. 1454). Fija bien el plazo.
• Condición suspensiva. La compra queda sujeta a que el ayuntamiento confirme por escrito que se puede construir (o a obtener la licencia). Si no se cumple, recuperas tu dinero.
• Opción de compra. Pagas por reservar el derecho a comprar durante un plazo, mientras preparas el proyecto.

Que lo revise un abogado o el notario antes de firmar.

Cómo se financia el suelo

Comprar solo suelo con hipoteca es más difícil que comprar una vivienda: muchos bancos no lo financian, o financian un porcentaje menor. Las fórmulas habituales son:

• Pagarlo con ahorros. Es lo más sencillo, y luego el valor del suelo cuenta como tu aportación en la hipoteca autopromotor.
• Incluirlo en la hipoteca autopromotor. Algunos bancos financian la compra del suelo en la primera disposición, si ya tienes el proyecto avanzado.
• Un préstamo puente con garantía del suelo, que luego se cancela o se integra en la hipoteca de la obra.

Cada fórmula cambia cuándo necesitas el dinero. La calculadora te pregunta cómo te financia el banco el suelo y te avisa si no llegas a pagarlo antes de que entre la hipoteca.

Impuestos de la compra

Si el vendedor es un particular, pagas ITP (según tu comunidad); si es una empresa, IVA del 21 % más AJD. Lo detallamos en la guía de gastos e impuestos.

Fuentes

• Código Civil, art. 1454 (BOE).
• Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 11.3 y 11.4 (BOE).